Valorização e alta dos aluguéis fazem do investimento em imóveis um grande negócio

Um levantamento realizado pelo site E-investimento, do jornal O Estado de São Paulo, entre janeiro de 2018 e novembro de 2013, mostrou que a valorização dos aluguéis de imóveis chegou a 51,41%, o que levou muitos brasileiros a buscarem esse tipo de aplicação, que já é mais que tradicional no Brasil.

A partir dos dados nacionais relacionados à venda e locação do índice FipeZAP, a plataforma E-investimentos verificou que, no período avaliado, os lucros dos proprietários de apartamentos e casas foi ainda maior por conta da valorização dos imóveis.

O professor de Finanças, do Ibemec (SP), Cristiano Corrêa, explicou ao jornal que ao comprar um imóvel, o proprietário da unidade tem duas fontes de receita: a valorização do imóvel e a receita do aluguel mensal. As duas somadas podem alcançar, segundo ele, o valor do CDI. Corrêa lembra, no entanto, que a intangibilidade da valorização do imóvel, depende da relação entre a oferta e a demanda. “Uma coisa é quanto vale, outra coisa é por quanto consegue vender”, diz o professor, acrescentando que o investidor precisa avaliar as condições do mercado para que, de fato, o investimento valha a pena. Se o propósito é a valorização do bem, o proprietário deve seguir o mesmo princípio do mercado de ações e comprar o imóvel no momento de baixa dos preços. Todos estes cálculos levam em conta negociações em valores de mercado, sem levar em conta a possibilidade das chamadas “galinhas mortas”, termo usado pelo mercado imobiliário para definir imóveis sendo vendidos por valores muito abaixo do preço, seja por precisarem de obras, pressa do proprietário ou mesmo por uma das partes saber algo que a outra não sabe, como projetos do Estado para uma dada localidade ou mesmo algum empreendimento privado que surgirá no local.

O investimento na compra de lojas e prédios históricos comerciais na região central do Rio tem gerado grande rentabilidade, segundo Marcos Queiroga, gerente da Sergio Castro Imóveis: “muitos destes imóveis ficam isentos de IPTU depois de sua adequação às normas, e seu custo de carregamento é quase nenhum. É óbvio que há os pontos mais procurados, e um profissional deve ser consultado. Mas a rentabilidade chega a superar 1,5% mensais quando o ponto escolhido é bom”, diz o corretor, que afirma que o projeto Reviver Cultural, agitou os negócios desta modalidade.

“A demanda maior ocorre por aqueles que têm boas condições de infraestrutura de transporte e que estejam em áreas movimentadas. Em geral, são apartamentos de entrada de 30 a 80 metros quadrados”, explicou ao veículo Ely Werteheim, presidente executivo do Sindicato dos Empresa de Compara, Venda, Locações e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

A observação das tendências de mercado, e não só o imobiliário, é essencial no ato da compra e da venda de um imóvel. Um bom exemplo disso aconteceu durante o primeiro ano da pandemia, quando no Brasil vigorava uma Taxa Selic de 2% ano e o preço das unidades residenciais estava estagnado. No ano seguinte, a percepção de que a quarentena e o home office perdurariam fez que com o valor dos imóveis disparasse. Quem comprou uma casa ou apartamento naquele momento – de baixa – tem hoje em mãos um imóvel com maior valor agregado. Também é o que ocorreu com quem comprou imóveis em regiões que sofreram revitalizações urbanas ou receberam de alguma forma investimentos vultuosos.

Caso de Gabriel da Silva, funcionário público, de 33 anos, que comprou um apartamento em Ipanema, na Zona Sul do Rio de Janeiro, no início de 2020, com metro quadrado avaliado em R$ 18.323,00, segundo o FipeZAP. Em novembro deste ano, o metro quadrado no bairro sofreu uma valorização de 17%, sendo transacionado por R$ 21.450,00. O que representou um bom negócio para o servidor público.

Cristiano Corrêa ressalta que tais condições mercadológicas dificilmente se repetem, mas a compra de imóveis pode representar uma boa opção no processo de diversificação patrimonial, desde que o investidor faça um planejamento financeiro antes de fechar a conta.

O professor do Ibmec alerta os investidores que fazem um financiamento para comprar um imóvel, alugam a unidade e pagam as parcelas do financiamento com a receita gerada. Segundo ele, esse é um tipo de transação que não gera caixa, mas o proprietário ganha na valorização do bem. Além disso, ao levar em consideração os juros compostos, ao longo de trinta anos, o investidor poderia comprar dois ou três apartamentos com o valor das parcelas, explicou Cristiano Corrêa; lembrando ainda que, diferentemente de outros investimentos, cujas aplicações podem ser sacadas imediatamente, os imóveis podem levar meses ou até anos para serem vendidos, caso o proprietário precise de dinheiro.

Outra grande fonte de receita para os donos de imóveis tem sido a locação por temporada de apartamentos. A expectativa de proprietários que disponibilizam seus imóveis para as festividades de fim de ano, por exemplo, é positiva. A projeção do Conselho Nacional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), é que até o Réveillon e Carnaval a ocupação das vagas por temporada, que hoje está na casa dos 70%, alcance a marca importante de 100%.

A Zona Sul continua como foco de quem deseja passar a virada do ano na capital. Copacabana, Ipanema e Leblon lideram o ranking entre os bairros mais procurados. Contudo, a Barra da Tijuca, na Zona Oeste, tem registrado crescimento no segmento de locação por temporada. A região, especialmente a orla, entrou de vez no radar dos turistas que buscam passar alguns dias na Cidade Maravilhosa.

“Quando acontecer o show da Taylor Swift no final de novembro, eu certamente chegarei em 100% de ocupação nos imóveis que tenho disponíveis. Foi o que aconteceu no final da Libertadores e no show do Red Hot Chilli Peppers. Em estações como o verão eu tenho sempre 100% de ocupação”, disse Iury Gaspar, corretor de imóveis especializado em locação por temporada.

Com Informações: O Estado de São Paulo